Φορολογικό μπόνους § 35c EStG: προϋποθέσεις και διάκριση από την BEG

Δίπλα στην επιχορήγηση BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude, ομοσπονδιακή επιδότηση ενεργειακά αποδοτικών κτιρίων) υπάρχει για την ιδιόκτητη κατοικία ιδιοχρήσης ένας δεύτερος δρόμος: η φορολογική ελάφρυνση κατά § 35c του νόμου περί φόρου εισοδήματος (Einkommensteuergesetz, EStG). Δρα μέσω του φόρου εισοδήματος, απαιτεί όμως εξειδικευμένη επιχείρηση, βεβαίωση και συγκεκριμένο τρόπο πληρωμής. Για το ίδιο μέτρο οι δύο δρόμοι αλληλοαποκλείονται.

Ποιος και τι ευνοείται

Η διάταξη ισχύει για ενεργειακά μέτρα σε ιδιόκτητο κτίριο που βρίσκεται στην ΕΕ ή στον ΕΟΧ και χρησιμοποιείται για ιδία κατοικία. Το κτίριο πρέπει να είναι κατά την εκτέλεση του μέτρου παλαιότερο των δέκα ετών· καθοριστική είναι η έναρξη της κατασκευής. Η ελάφρυνση χορηγείται μόνο εφόσον ο ιδιοκτήτης χρησιμοποιεί το κτίριο στο εκάστοτε ημερολογιακό έτος αποκλειστικά για ιδία κατοικία.

Ευνοούνται τα εξής μέτρα:

• θερμομόνωση τοίχων, επιφανειών στέγης και οροφών ορόφων,
• ανανέωση των παραθύρων ή των εξωτερικών θυρών,
• ανανέωση ή εγκατάσταση συστήματος εξαερισμού,
• ανανέωση του συστήματος θέρμανσης,
• ψηφιακά συστήματα βελτιστοποίησης της λειτουργίας και της κατανάλωσης,
• βελτιστοποίηση υφιστάμενων συστημάτων θέρμανσης, εφόσον αυτά είναι παλαιότερα των δύο ετών.

Ύψος της ελάφρυνσης

Ημερολογιακό έτος	Ποσοστό επί των δαπανών	Ανώτατο ποσό της ελάφρυνσης
Έτος ολοκλήρωσης του μέτρου	7 %	14.000 ευρώ
Επόμενο έτος	7 %	14.000 ευρώ
Μεθεπόμενο έτος	6 %	12.000 ευρώ

Ανά ευνοούμενο αντικείμενο το ανώτατο ποσό της φορολογικής ελάφρυνσης ανέρχεται σε 40.000 ευρώ· περισσότερα μεμονωμένα μέτρα μπορούν να συνδυαστούν. Υπολογιστικά εξαντλούνται έτσι δαπάνες έως 200.000 ευρώ. Επειδή η ελάφρυνση μειώνει τον φόρο εισοδήματος βάσει κλίμακας, το όφελος εξαρτάται από την ατομική φορολογική οφειλή.

Τα έξοδα για ενεργειακό σύμβουλο εγκεκριμένο από τη BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Οικονομίας και Ελέγχου Εξαγωγών), ο οποίος συνοδεύει τα μέτρα σχεδιαστικά, μειώνουν διαφορετικά τον φόρο κατά 50 τοις εκατό των δαπανών. Διαδικασία έγκρισης όπως στη BEG δεν ρυθμίζει η διάταξη· προβλέπει την ελάφρυνση «κατόπιν αίτησης».

Δύο ακόμη όρια αφορούν τις σχέσεις ιδιοκτησίας και τη διπλή συνεκτίμηση. Εάν η ιδιοκτησία ανήκει σε περισσότερα πρόσωπα, η ελάφρυνση μπορεί να ζητηθεί συνολικά για το αντικείμενο μόνο μία φορά. Δαπάνες που έχουν ήδη ληφθεί υπόψη ως επιχειρηματικές δαπάνες, έξοδα απόκτησης εισοδήματος, ειδικές δαπάνες ή έκτακτα βάρη αποκλείονται· ενοικιαζόμενα αντικείμενα αποκλείονται έτσι ήδη λόγω της ιδιοχρήσης.

Εξειδικευμένη επιχείρηση, βεβαίωση, τρόπος πληρωμής

• Εξειδικευμένη επιχείρηση: Το μέτρο πρέπει να έχει εκτελεστεί από εξειδικευμένη επιχείρηση. Ο κανονισμός αναφέρει ειδικότητες όπως εργασίες γυψοτεχνίας, βαφής και λάκας ή στεγών, απαιτεί όμως το μέτρο να ανήκει στην ειδικότητα της επιχείρησης.
• Βεβαίωση: Η εξειδικευμένη επιχείρηση βεβαιώνει με επίσημα προβλεπόμενο υπόδειγμα ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις κατ’ αρχήν και ως προς το ύψος.
• Ελάχιστες απαιτήσεις: Ο κανονισμός για τα ενεργειακά μέτρα ανακαίνισης (Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung, ESanMV) τις καθορίζει ανά μέτρο σε παραρτήματα, για τους τοίχους π.χ. ανώτατες τιμές των συντελεστών θερμοπερατότητας. Την τήρηση βεβαιώνει η εξειδικευμένη επιχείρηση. Πώς διαβάζονται τα χαρακτηριστικά στα τεχνικά φυλλάδια, αναφέρει το άρθρο Ανάγνωση τεχνικού φυλλαδίου.
• Τιμολόγιο και πληρωμή: Το τιμολόγιο πρέπει να αναγράφει το μέτρο, την εργασία και τη διεύθυνση του αντικειμένου, να είναι στη γερμανική γλώσσα και να πληρωθεί στον λογαριασμό του παρόχου της υπηρεσίας.

Χρονικά όρια

Η διάταξη ισχύει για μέτρα των οποίων η εκτέλεση ξεκίνησε μετά τις 31 Δεκεμβρίου 2019 και που ολοκληρώθηκαν πριν από την 1η Ιανουαρίου 2030. Ως έναρξη θεωρείται, σε μέτρα που υπόκεινται σε άδεια, η αίτηση οικοδομικής άδειας, σε λοιπά έργα που δεν υπόκεινται σε άδεια, γνωστοποίηση και διαδικασία, η έναρξη της κατασκευαστικής εκτέλεσης. Η τρέχουσα έκδοση της ESanMV εφαρμόζεται για πρώτη φορά για την περίοδο φορολογικής εκκαθάρισης 2025 και ισχύει για μέτρα που ξεκίνησαν μετά τις 31 Δεκεμβρίου 2024.

Στην προσβάσιμη έκδοση ο κανονισμός παραπέμπει ακόμη στον νόμο για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων (Gebäudeenergiegesetz, GEG). Ο νόμος ονομάζεται στο μεταξύ Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, νόμος για τον εκσυγχρονισμό των κτιρίων)· οι παραπομπές σε επιμέρους παραγράφους πρέπει γι’ αυτό να ελέγχονται με την τρέχουσα έκδοση, λεπτομέρειες προσφέρει το άρθρο Το GEG λέγεται πλέον GModG.

Σχέση με τη BEG

Το § 35c παράγραφος 3 αποκλείει την ελάφρυνση όταν πρόκειται για μέτρο που επιδοτείται δημόσια και για το οποίο χρησιμοποιούνται δάνεια με επιδοτούμενο επιτόκιο ή αφορολόγητες επιχορηγήσεις. Η οδηγία BEG το αντικατοπτρίζει: Οι αιτούντες πρέπει να δεσμευτούν να μην υποβάλουν για το ίδιο μέτρο αίτηση φορολογικής ενίσχυσης. Διαφορετικά μέτρα αντίθετα μπορούν να συνδυαστούν, π.χ. μια επιχορήγηση BEG για τη θέρμανση με τη φορολογική ελάφρυνση για τη μόνωση τοίχων.

Χαρακτηριστικό	Επιχορήγηση BEG, κέλυφος κτιρίου	Φορολογική ελάφρυνση § 35c
Διαδικασία	Αίτηση στην πύλη της BAFA, σύμβαση μόνο υπό αίρεση επιδότησης	Ελάφρυνση κατόπιν αίτησης, δρα μέσω του φόρου εισοδήματος
Ποσοστό	15 % των επιλέξιμων δαπανών· με bonus iSFP (individueller Sanierungsfahrplan, ατομικός οδικός χάρτης ανακαίνισης) 20 % στο τμήμα πάνω από το όριο	7 % + 7 % + 6 % = 20 % σε τρία έτη
Ανώτατο όριο	επιλέξιμες δαπάνες: 30.000 ευρώ για την πρώτη κατοικία	Ελάφρυνση: 40.000 ευρώ ανά αντικείμενο
Τεχνική εμπλοκή	Εμπειρογνώμονας ενεργειακής απόδοσης	Εξειδικευμένη επιχείρηση με βεβαίωση
Ποιος	όλοι οι επενδυτές, και επιχειρήσεις	μόνο ιδιοκτήτες που κατοικούν οι ίδιοι

Ένα παράδειγμα υπολογισμού με ελεύθερα επιλεγμένες παραδοχές: Με δαπάνες 30.000 ευρώ, χωρίς iSFP και με επαρκή φορολογική οφειλή, η BEG θα έδινε 4.500 ευρώ ως επιχορήγηση. Η φορολογική ελάφρυνση θα ήταν 6.000 ευρώ, κατανεμημένα σε 2.100, 2.100 και 1.800 ευρώ σε τρία έτη. Πώς σταθμίζονται μεταξύ τους η χρονική στιγμή, οι προϋποθέσεις και τα έξοδα για τον εμπειρογνώμονα ενεργειακής απόδοσης, μπορεί να κριθεί μόνο κατά περίπτωση.

Για πολλούς ιδιοκτήτες παραμένει ανοιχτό αν η φορολογική οφειλή των επόμενων τριών ετών απορροφά καν την ελάφρυνση. Αυτό μπορεί να απαντηθεί μόνο με τα δικά τους στοιχεία φόρου εισοδήματος, όχι με έναν πίνακα.

---

Πηγές

• § 35c EStG – Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden – φορολογική ελάφρυνση για ενεργειακά μέτρα σε κτίρια που χρησιμοποιούνται για ιδία κατοικία – gesetze-im-internet.de, ημερομηνία πρόσβασης 30.10.2026
• § 52 EStG – Anwendungsvorschriften (Absatz 35a zu § 35c) – διατάξεις εφαρμογής (παράγραφος 35a για το § 35c) – gesetze-im-internet.de, ημερομηνία πρόσβασης 30.10.2026
• ESanMV § 1 – Mindestanforderungen an energetische Einzelmaßnahmen – ελάχιστες απαιτήσεις για μεμονωμένα ενεργειακά μέτρα – gesetze-im-internet.de, ημερομηνία πρόσβασης 30.10.2026
• ESanMV § 2 – Anforderung an ein Fachunternehmen – απαίτηση προς εξειδικευμένη επιχείρηση – gesetze-im-internet.de, ημερομηνία πρόσβασης 30.10.2026
• ESanMV § 3 – Anwendungsregelungen – ρυθμίσεις εφαρμογής – gesetze-im-internet.de, ημερομηνία πρόσβασης 30.10.2026
• ESanMV Anlage 1 – Wärmedämmung von Wänden – θερμομόνωση τοίχων – gesetze-im-internet.de, ημερομηνία πρόσβασης 30.10.2026 (BGBl. I 2021, 1782)
• Bundesanzeiger: Förderrichtlinie BEG EM (Nr. 8.6 Kumulierung) – οδηγία επιδότησης BEG EM (αρ. 8.6 σώρευση) – από 17 Αυγούστου 2026, BAnz AT 27.08.2026 B1
• BAFA: Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle – μεμονωμένα μέτρα στο κέλυφος του κτιρίου – ημερομηνία πρόσβασης 30.10.2026